1) الأساس القانوني: من انتهاء المدة إلى وصف الغصب

الأصل في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني أن الإيجار ينتهي بانتهاء مدته المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء م 598 مدني. وإذا بقي المستأجر في العين بعد نهاية المدة بدون رضاء المؤجر—ولا سيما إذا تضمن العقد نصًا صريحًا بعدم التجديد—كان بقاؤه غصبًا، لا مساسًا بعلاقة إيجارية، ويصبح ما يتقاضاه المالك عن هذه الفترة ريعًا (مقابل عدم الانتفاع) لا أجرة.

يستند التكييف إلى قصد الطرفين وسلوكهما بعد انتهاء المدة. ولهذا، توثيق موقف المؤجر بإنذار صريح قبل الانتهاء أو عقب الانتهاء مباشرة يُضعف أي ادعاء بالتجديد الضمني.

2) الاختصاص والصفة والمستندات الجوهرية

الاختصاص القيمي والنوعي

يتحدد الاختصاص بالمحكمة الجزئية أو الابتدائية وفقًا لقيمة الطلبات المالية المقترنة بطلب الطرد، بينما يعد طلب الطرد ذاته من الطلبات التي تُعامل خصوصًا من حيث التقدير. عمليًا، إن كانت المطالبات المالية تتجاوز نصاب الجزئي، فإيداع الصحيفة أمام الابتدائي آمن إجرائيًا، وهو ما درجت عليه العمل في كثير من الدوائر المدنية.

الصفة والمصلحة

• المؤجر أو خلفه العام (الورثة): يجب تقديم إعلام وراثة لإثبات الصفة، وبيان اتصال يدهم بالعقد.
• المدعى عليه: هو المستأجر المسمى بالعقد، ومن في حكمه ممن يضع يده تبعًا له (مع جواز اختصام الغاصب عند ثبوت تعدد الأيدي).

مستندات لا غنى عنها

3) الأجرة المتأخرة: الحساب، الإثبات، التقادم

الأجرة دين دوري يتقادم خمس سنوات بحسب الأصل (تقادم الدورية) ما لم يوجد نص أو تكييف آخر. لذلك: اجمع المتأخر خلال الخمس سنوات السابقة على رفع الدعوى وقم بعرض ما سبقها كاحتياط (مع التنبيه لاحتمال الدفع بالتقادم).

الإثبات: عبء الإثبات على المدعي في قيام العقد والمدة والأجرة، بينما عبء إثبات السداد على المدعى عليه. إيصالات السداد أو التحويلات البنكية أو رسائل التحصيل حجج معتبرة.

4) الريع (مقابل عدم الانتفاع): التكييف والتقدير

الريع عن الغصب يُنظر إليه بوجهين عمليين:

1. تعويض عن عمل غير مشروع (وضع يد بلا سند بعد الانتهاء)، فيُقدّر بقدر منفعة العين خلال مدة الغصب، وقد تُثار مسألة التقادم القصير كتعويض.
2. بدل منفعة مساوٍ للأجرة السوقية (خاصة إذا كانت الأجرة التعاقدية زهيدة مقارنة بالسوق)، وفي هذه الحالة يفيد طلب ندب خبير لتقدير القيمة الإيجارية السائدة لوحدة مماثلة في ذات الحي والاشتراطات.

5) سير الدعوى عمليًا من الإنذار حتى التنفيذ

1. إنذار بالإخلاء (ليس شرطًا مع وجود بند عدم التجديد، لكنه مفيد لإسقاط قرينة التجديد الضمني).
2. إيداع الصحيفة مشتملة على: الطرد + التسليم + الأجرة المتأخرة + ريع من تاريخ الغصب حتى التسليم.
3. إعلان صحيح (عنوان العين/محل مختار).
4. جلسة: شواهد ومستندات — عند النزاع في الأجرة أو الريع، اطلب ندب خبير لحساب المتأخر وتقدير المنفعة.
5. الحجز للحكم مع تمكين المدعى عليه من المرافعة.
6. التنفيذ: تسليم العين خالية + تحصيل المبالغ (حجز ما للمدين لدى الغير/تنفيذ على المنقول/منع التعامل).

6) نموذج صحيفة دعوى (طرد + أجرة + ريع) — جاهز للنسخ

*النموذج التالي كما ورد من العميل، أدرجناه كما هو احترامًا للنص المطلوب تضمينه. عقب هذا النموذج ستجد نسخة مُحسّنة بصياغة ومراجعات حسابية اختيارية.

صحيفة دعوى طرد ومطالبة بأجرة وريع مقابل عدم إنتفاع موجب عقد ايجار مؤرخ فى 1/4/2014
أجر مورث الطالبين إلي المعلن اليه شقة كائنة بالدور الأرضي – عمارة المهندسيين – بندر الدقهلية علي ان تنتهي مدة الايجار 31/12/2016 إلا ان المعلن اليه لم يقم بتسليم العين إلي مورث الطالبين عند نهاية المدة المتفق عليها فى عقد الايجار , بالرغم من أن عقد الايجار قد نص في بنده رقم (2) أنه لا يجوز تجديد العقد فى حالة انتهاء المدة المتفق عليها , الأمر الذي يكون معه المعلن اليه مغتصبا للعين وفقا لنص المادة 598 من القانون المدني والتي نصت على الأتي " ينتهي عقد الايجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد دون حاجة إلي تنبيه بالاخلاء

ويخلص من النص السالف الذكر أن المتعاقدين إذا اتفقا على تحديد مدة فى العقد ينتهي بانقضائها الإيجار , فإنما يريدان أن العقد ينتهي بمجرد انقضاء المدة المحددة دون أي إجراء أخر . فإذا انقضت المدة المحددة وانتهي عقد الإيجار بإقضائها على النحو المتقدم , وبقي المستأجر مع ذلك فى العين المؤجرة دون رضا المؤجر , فانه لا يعد مستأجرا بل مغتصبا , إذ لا سند له فى البقاء فى العين

" الوسيط فى شرح القانون المدني – عبد الرزاق السنهوري – الجزء السادس الإيجار والعارية – ص 727 ص 728 – انتهاء الايجار بمجرد انتهاء المدة دون حاجة إلي تنبيه بالإخلاء "

وبإنزال ذلك على عقد الايجار المحرر بين مورث الطالبين والمعلن اليه نجد أنه تم الاتفاق فيما بينهما على أن الإيجار ينتهي فى نهاية المدة دون إنذار أو إعذار وذلك ببنده رقم "2"

وبالرغم من ورود إتفاق صريح وملزم فى عقد الإيجار بانتهاء الايجار دون الحاجة الي التنبيه بالإخلاء إلا ان الطالبين قد قاموا بالتنبيه على المنذر اليه بالإخلاء لغرض عملي يتمثل فى إظهار نيتهم فى عدم الرغبة فى التجديد الإيجار تجديدا ضمنيا إعمالا لنص المادة 600 من القانون المدني " إذا نبه أحد الطرفين علي الأخر بالإخلاء وبقي المستأجر منتفعا بالعين بعد إنتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك "

وكان هذا التنبيه بالاخلاء بموجب إنذار علي يد محضر معلين فى 7/7/2022 ومرفق بملف الدعوي الماثلة

وهذا وبالإضافة الي

أن المعلن اليه ومنذ تاريخ بدء العلاقة الإيجارية في 1/1/2014 لم يقم بسداد الأجرة المتفق عليه بالعقد فمن ثم تصبح ذمته مشغوله بإجمالي قيمة الأجرة المتفق عليها وذلك منذ تاريخ بدء التعاقد وحتي تاريخ انتهاءه وهو مبلغ 36 شهر * 100 جنيه = 3600 جنيه , هذا ولما كان المعلن اليه مغتصبا للعين المؤجرة منذ تاريخ انتهاء عقد الايجار فى 31/12/2016 فتصبح ذمته مشغوله للطالبين بمبلغ ريع مقابل عدم انتفاعهم بما هو مملوك لهم يترك الطالبين تقديرها لعدالة المحكمة

فلهذه الاسباب

وللاسباب الأخري التي وردت فى القانون , فان الطالبين قد أقاموا الدعوي ضد المعلن اليه بغية القضاء لهم بطرد المعلن اليه من العين المؤجرة له من مورثوهم وتسليمها اليهم بالحالة التي كانت عليها عند بدء العلاقة الإيجارية خالية من الاشخاص والشواغل وكذا الزامه بسداد مبلغ 3600 جنيه مقابل قيمة الأجرة وكذا الزامه بالريع المستحق لهم وفقا لتقدير عدالة المحكمة

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخ اعلاه الي حيث إقامة المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة مدني كلي المنصورة بجلستها التي ستنعقد يوم            الموافق                    ابتداءا من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم عليه

أولا : بطرده من العين المؤجره محل عقد الإيجار مع إلزامه بتسليمها للطالبين خالية من كافة الشواغل والاشخاص

ثانيا : الزامه بأداء مبلغ 3600 جنيه ( ثلاثه الاف وستمائه جنيه ) قيمة الأجرة المتأخره منذ بداية عقد الايجار في 1/4/2014 وحتي تاريخ انتهاء العقد في 31/12/2016

ثالثا : الزامه بان يؤدي مبلغ ريع مقابل عدم الانتفاع المدعين بالعين محل التداعي وفقا لما تقدره عدالة المحكمة عن الفترة من 1/1/2017 وحتي صدور الحكم فى الدعوي

مع الزامه بالمصروفات وأتعاب المحاماه

ولأجل العلم - هذه الصحيفة يجب ان تكون جزء من مقالة 3000 كلمة بها امثلة عملية للمحامين
  

7) نموذج مُحسَّن (صياغة احترافية + مراجعة حسابية اختيارية)

صيغة (منقحة) — صحيفة دعوى طرد للغصب وانقضاء مدة الإيجار مع المطالبة بالأجرة والريع

السيد الأستاذ/ رئيس الدائرة المدنية بمحكمة ....... الابتدائية
مقدمة من: ورثة/ ............ (البيانات + إعلام وراثة) — مدعين
ضــــد: السيد/ ............ — مدعى عليه

الـوقــــائع
بموجب عقد إيجار مؤرخ 01/04/2014 أجر مورث المدعين إلى المدعى عليه الشقة الكائنة بالدور الأرضي — عمارة ........ — بندر الدقهلية، بأجرة شهرية مقدارها (100 جنيه)، وانتهت المدة المتفق عليها بنهاية يوم 31/12/2016، مع نص صريح بالبند (2) يقضي بعدم تجديد العقد تلقائيًا.

وحيث تنص المادة 598 مدني على انتهاء عقد الإيجار بانقضاء مدته دون حاجة لتنبيه بالإخلاء، فإن بقاء المدعى عليه بالعين بعد هذا التاريخ دون رضاء المدعين يعد غصبًا. ولإسقاط أي زعم بالتجديد الضمني طبقًا للمادة 600 مدني، بادر المدعون بإنذاره بالإخلاء على يد محضر بتاريخ 07/07/2022.

ومنذ بدء العلاقة الإيجارية لم يقدم المدعى عليه ما يفيد سداد الأجرة، فتشغله ذمته بمبلغ الأجرة المتأخرة عن كامل المدة من 01/04/2014 حتى 31/12/2016 وقدرها (33 شهر × 100 = 3,300 جنيه) — أو وفقًا لما يثبت بمستندات السداد والقبض.

كما يلتزم بأداء ريع مقابل عدم انتفاع المدعين بملكهم اعتبارًا من 01/01/2017 وحتى التسليم الفعلي للعين، تقدره المحكمة الموقرة أو بعد تحقيق الخبرة بقيمة المنفعة الرائجة لوحدة مماثلة بذات الموقع والاشتراطات.

الطلــــبات
أولاً: القضاء بطرد المدعى عليه من العين المبينة وتسليمها خالية.
ثانيًا: إلزامه بأداء مبلغ (....) جنيه قيمة الأجرة المتأخرة (وفق الحساب الصحيح بعد الاطلاع على المستندات).
ثالثًا: إلزامه بأداء ريع مقابل عدم الانتفاع اعتبارًا من 01/01/2017 وحتى التسليم، وفق ما تقدره المحكمة أو تقرير الخبرة.
رابعًا: المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة الحقوق الأخرى الأعم والأشمل.
  

يمكنك استبدال الأرقام بحسب محاضر الفحص وإيصالات السداد. إن كانت الأجرة قد سُددت جزئيًا، اطلب المقاصة بمقدار المسدد.

8) نماذج إضافية مختصرة

أ) إنذار بالإخلاء (إسقاط قرينة التجديد الضمني)

إنذار بالإخلاء
المُنذر: .......... (المؤجر/الورثة)
المنذر إليه: السيد/ .......... — المقيم في العين المؤجرة
الموضوع: تنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة الإيجار بتاريخ 31/12/2016

نُنبه عليكم بالإخلاء وتسليم العين المبينة بعقد الإيجار المؤرخ ../../.... خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ الإعلان، وإلا اضطُررنا لاتخاذ الإجراءات القانونية بطلب الطرد والتسليم والريع. هذا إنذار.
  

ب) مذكرة موجزة بدفاع المدعى عليه (نموذج مضاد)

دفاع المدعى عليه — نقاط مختارة
1) الدفع بتجديد الإيجار ضمنيًا: قبول المدعين لأجرة عن فترة ما بعد 31/12/2016 دون تحفظ = قرينة تجديد (م 600 مدني).
2) سداد الأجرة: تقديم إيصالات/تحويلات تثبت السداد أو العرض والإيداع (مستندات مرفقة).
3) التنازع حول الصفة: عدم تقديم إعلام وراثة/عدم اكتمال صفة بعض المدعين.
4) تقدير الريع: إن قُضِي به، فليُقدّر على ضوء الأجرة السائدة لا مبالغة السوق الحر، واطلب ندب خبير.
طلبات: رفض الدعوى، احتياطيًا إلزام المدعى عليه بالأجرة فقط حتى تاريخ محدد، ورفض الريع أو خفضه.
  

ج) طلب وقتي بندب خبير (إذا نازع الخصم في الحساب)

يلتمس المدعون وبصفة وقتية: ندب خبير حسابي/عقاري لبيان:
1) مقدار الأجرة المتأخرة عن المدة ........ وفق عقد الإيجار وإثباتات السداد.
2) تقدير القيمة الإيجارية الرائجة لوحدة مماثلة بذات الحي والأسطح والمواصفات لحساب ريع الغصب من 01/01/2017 حتى الآن.
3) مطابقة العين للأوصاف الواردة بالعقد مع بيان شاغلها الحالي.
  

9) قوائم تحقق سريعة

10) أخطاء شائعة وكيف تتفاداها

• عدم اتساق التواريخ والحساب: يؤدي لرفض جزئي/مصاريف. راجع الأشهر بدقة (إكسل بسيط ينقذك!).
• الاكتفاء بطلب الإخلاء دون التسليم: قد يصعّب التنفيذ. اطلب طردًا وتسليمًا خاليًا.
• إغفال إثبات الصفة للورثة: إعلام وراثة ضروري، مع صفات الموقّعين.
• تفويت فرصة الريع السوقي: إن كانت الأجرة زهيدة، صِغ الطلب صراحةً على أساس المنفعة الرائجة واطلب خبيرًا.
• قبول أجرة لاحقة دون تحفظ: قد يُنشئ قرينة تجديد ضمني. إن حدث، دوّن التحفظ كتابةً.

11) أسئلة شائعة

هل يشترط إنذار بالإخلاء مع وجود بند عدم التجديد؟

قانونًا لا، لكن عمليًا يُستحسن لإسقاط أي زعم بالتجديد الضمني، ولتثبيت موقف المؤجر زمنًا.

كيف أقدّر الريع؟

إما بالأجرة التعاقدية عن الفترة اللاحقة (نهج محافظ)، أو بالقيمة الرائجة (أقوى اقتصاديًا) عبر خبرة عقارية تقارن الوحدات المشابهة في ذات الحي.

التقادم؟

الأجرة دورية (خمسي). الريع يتأرجح تكييفه بين التعويض (تقادم أقصر) وبدل منفعة. قدّم طلبك على كلا التصورين وناقش الدفع بحسب ظروفك.

12) ملحق — كلمات مفتاحية للبحث والذكاء الاصطناعي